L'état des lieux d'entrée est un document fondamental de la relation locative. Bien réalisé, il protège aussi bien le propriétaire que le locataire en établissant un constat précis de l'état du logement au moment de la remise des clés. Mal fait, il devient source de conflits lors du départ du locataire. Voici notre checklist complète pour ne rien oublier.
Obligations légales de l'état des lieux
L'état des lieux est obligatoire pour toute location à usage de résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un bail meublé. Cette obligation est définie par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret du 30 mars 2016.
Les règles à respecter
- Contradictoire : l'état des lieux doit être établi en présence des deux parties (bailleur et locataire) ou de leurs représentants. Chacun peut formuler des observations.
- Amiable et gratuit : aucun frais ne peut être facturé au locataire si l'état des lieux est réalisé à l'amiable entre les parties. En cas de recours à un huissier (commissaire de justice), les frais sont partagés par moitié.
- En deux exemplaires : un pour chaque partie, remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée.
- Formulaire type : depuis le décret de 2016, l'état des lieux doit respecter un formalisme minimal avec des mentions obligatoires.
- Réalisation en journée : l'inspection doit se faire avec un éclairage suffisant, de préférence en journée, pour que les défauts soient visibles.
Important : En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). C'est alors au bailleur de prouver les dégradations lors du départ. D'où l'importance capitale de ce document.
Mentions obligatoires du document
Le décret du 30 mars 2016 impose que l'état des lieux contienne au minimum :
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie).
- La date de réalisation.
- L'adresse complète du logement.
- Le nom et le domicile des parties (ou de leurs mandataires).
- Les relevés des compteurs individuels (eau, gaz, électricité).
- Le détail et la destination des clés remises.
- Pour chaque pièce : description de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement.
- La signature des deux parties.
Checklist pièce par pièce
Pour chaque pièce du logement, inspectez systématiquement les éléments suivants. Notez l'état en utilisant une échelle claire : neuf, bon état, état d'usage, mauvais état.
Entrée et couloirs
- Porte d'entrée : état, serrure, poignée, judas, clés
- Interphone ou digicode : fonctionnement
- Murs : état de la peinture ou du revêtement, fissures, traces
- Sol : type de revêtement, état, rayures, taches
- Plafond : état, traces d'humidité
- Éclairage : fonctionnement des interrupteurs et luminaires
- Prises électriques : nombre et fonctionnement
- Placards : portes, étagères, tringles
Séjour / Salon
- Murs : état de chaque paroi, traces, trous de fixation
- Sol : état du parquet, carrelage ou moquette
- Plafond : état, moulures éventuelles
- Fenêtres : ouverture, fermeture, état des vitres, joints, volets
- Radiateurs ou chauffage : type, état, fonctionnement
- Prises électriques et prises TV/téléphone
- Balcon ou terrasse : état du sol, garde-corps
Cuisine
- Murs et crédence : état, propreté
- Sol : état du revêtement
- Évier et robinetterie : état, écoulement, fuites
- Plan de travail : état, traces, brûlures
- Placards et tiroirs : état, charnières, poignées
- Plaques de cuisson : type, état, fonctionnement
- Four ou micro-ondes : état, propreté, fonctionnement
- Hotte aspirante : état, fonctionnement
- Réfrigérateur et congélateur : état, fonctionnement, joints
- Lave-vaisselle (si fourni) : état, fonctionnement
- Prises électriques
Chambre(s)
- Murs : état de chaque paroi
- Sol : état du revêtement
- Plafond : état
- Fenêtres : ouverture, fermeture, vitrage, volets, stores
- Placards et penderies : portes coulissantes, étagères, tringles
- Radiateurs : état et fonctionnement
- Prises et interrupteurs
Salle de bains
- Murs et carrelage : état, joints, traces de moisissure
- Sol : état, étanchéité
- Baignoire ou douche : état, robinetterie, pommeau, écoulement
- Lavabo : état, robinet, écoulement
- WC : fonctionnement de la chasse d'eau, état de la cuvette et de l'abattant
- Miroir et tablettes : état
- VMC ou aération : fonctionnement
- Sèche-serviettes : état et fonctionnement
- Machine à laver (si fournie) : état et fonctionnement
Éléments généraux
- Tableau électrique : emplacement, état, disjoncteur
- Compteurs : relevés d'eau, gaz, électricité
- Détecteur de fumée : présence et fonctionnement
- Clés : nombre, type (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage)
- Cave ou garage : état si inclus dans la location
- Parties communes : état de l'accès, boîte aux lettres
Conseils pour un état des lieux irréprochable
Prenez des photos
Les photos constituent une preuve complémentaire précieuse en cas de litige. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles et prenez des gros plans de tout défaut constaté (fissure, tache, rayure, équipement abîmé). Horodatez les clichés et joignez-les en annexe de l'état des lieux.
Soyez précis dans les descriptions
Évitez les termes vagues. Ne notez pas simplement "bon état" pour un mur. Précisez : "peinture blanche, bon état, deux petits trous de cheville rebouchés au-dessus de la fenêtre". Plus la description est détaillée, plus le document sera utile lors de la sortie.
Testez tout ce qui fonctionne
Allumez chaque interrupteur, ouvrez chaque robinet, actionnez chaque volet, testez chaque plaque de cuisson. Un équipement défaillant non signalé à l'entrée sera considéré comme fonctionnel lors de la sortie, et les réparations pourraient être imputées au locataire.
Le saviez-vous ? Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications ou compléments. Ce droit est prévu par le décret de 2016 et permet de signaler des défauts non remarqués lors de la visite initiale. Pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut aussi demander à compléter l'état des lieux concernant les éléments de chauffage.
Réalisez l'état des lieux logement vide
Dans l'idéal, l'état des lieux d'entrée doit être réalisé après le départ de l'ancien locataire et les éventuels travaux de remise en état, mais avant l'emménagement du nouveau locataire. Un logement vide permet de voir plus facilement les défauts du sol, des murs et des plafonds.
État des lieux numérique : les avantages
L'état des lieux numérique (sur tablette ou smartphone) présente de nombreux avantages par rapport au format papier :
- Photos intégrées : les clichés sont directement associés à chaque pièce et chaque élément, sans risque de confusion.
- Signature électronique : le document est signé sur place par les deux parties, avec une valeur juridique identique à la signature manuscrite.
- Envoi instantané : chaque partie reçoit immédiatement son exemplaire par email.
- Archivage sécurisé : le document est stocké en ligne et accessible à tout moment, impossible à perdre ou à altérer.
- Comparaison entrée/sortie : lors du départ du locataire, l'outil permet de comparer côte à côte l'état d'entrée et l'état de sortie pour chaque élément.
La gestion courante du bail est également simplifiée lorsque l'état des lieux est numérisé : les informations sont centralisées et accessibles pour la gestion des dépôts de garantie et des éventuelles retenues.
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